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房企集体不认欠缴增值 专家称此事需详查数据

2013/11/27 22:06:32  来源:互联网  作者:嘉定房产网  阅读:次 字体:
摘要:昨天,央视曝光多家房企欠缴巨额土地增值税一事引起业内关注。被点名的房地产公司纷纷以各种渠道集体自辩:欠缴不实,央视算法有误,分批缴纳风险可控。

 昨天,央视曝光多家房企欠缴巨额土地增值税一事引起业内关注。被点名的房地产公司纷纷以各种渠道集体自辩:欠缴不实,央视算法有误,分批缴纳风险可控。

  与此同时,也有业内人士认为,大量房企只是按照一个很小的比例预缴土地增值税,“然后不管项目赚多少钱,都很少进行汇算清缴,从而造成了税收的大面积流失。”双方针锋相对,由于涉及房企多数还是上市公司,投资者希望,国家税务部门能早日对此进行权威解读。

  房产公司: 

  尚未达到清算税收条件

  昨天,万科公司相关负责人表示:万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年,万科总纳税额211亿,其中土地增值税52.8亿。相关报道应该是源于误解,是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念,房地产项目要达到清算条件才需要清算并缴纳土地增值税,在此之前,按照会计上配比和谨慎性原则,企业对尚未达到清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。“我们相信,通过充分了解和专业讨论,这一误解完全可以消除。”

  对于媒体报道房企拖欠土地增值税,被指名的上市房企华发股份向媒体回应称:公司并无拖欠土地增值税,相关报道系误读了公司的财务报告,央视报道中援引的数据应是“预提费用”。这一回应,代表了大部分房地产企业及房地产业内人士对相关质疑的普遍反应,几乎成为房企的“统一口径”。

  华发股份相关负责人称,公司早已将项目该缴的这部分土地增值税计提,并挂到2012年的财务报表上;但计提的数字为公司自己测算得出,实际该缴多少土地增值税,应在项目售完之后,由国家税务机关对此进行核算,公司再缴纳。由于目前项目还未售完,土地增值税也未进行核算,故公司未缴纳这部分税款。

  记者注意到,昨天两市大盘双双收绿,而房地产板块并未明显受到消息影响,涉及的房地产公司股票也有涨有跌,如万科A股票全天下跌1.03%,但华远地产反而逆市上涨1.89%,华发股份也上涨1.51%。

  业内人士:

  税种存不易征缴弊端

  昨天,北京一家专业税务师事务所相关负责人表示,土地增值税是一个非常复杂的税种,房企出现土地增值税征缴未及时完税的情况,基本得到了地方税务部门的默许,如果严格执行,这笔税款将对企业的现金流造成较大影响。

  “我们请过国家税务总局起草土地增值税的税务官员进行过税法专项讲解,这一税种设计之初的目的性现在并没有达到,并且存在着周期长、计算复杂、不易实际征缴操作的弊端。”据分析,目前来看,由于房地产开发周期长,“一般情况下3年都算快的,长的能有十几年。而土地增值税恰恰是要在整体项目结束之后才能征收,在这期间,房价在不断变化,企业的成本也在不断变化,要征收土地增值税,就要算清楚增值了多少。这样的工作需要专业团队才有可能完成,普通的税务工作人员也不一定能算清楚。”

  经济学者马光远在其微博公开表示,土地增值税很少按规定汇算清缴,从而造成了实际的偷逃和拖欠税款。一些地产商不承认这一点,“是赤裸裸的无耻和装傻。”据马光远介绍,目前土地增值税一方面各地预缴率特别低,而且,很少按照规定进行汇算清缴,事实上使得实际缴远远低于应缴。大量房企只是按照一个很小的比例预缴,然后不管项目赚多少钱,都很少进行汇算清缴,从而造成了税收的大面积流失。

  税务专家:

  需要调查数据才能发言

  昨天,记者多次拨打国家税务总局新闻处的电话,截至发稿时,尚未有明确回复。而昨天,有媒体报道,深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示,“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”,“相关报道概念搞错了。”该发言人说,土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式,报道中提到的“应缴未缴的土地增值税”并不能定义为“拖欠”,而是亟待项目达到一定进度后进行清算。

  昨天,中央财经大学税务学院副院长刘桓接受记者采访时表示,土地增值税先“预征”,待项目完工后再清缴,这一说法基本成立,满足这一条件的房企不能简单判定为“欠税”。另一位税务专家则告诉记者,土地增值税的计算非常复杂,需要很多数据才能判断,没有进行深入调研前,不便发言。

  背景彻查

  土地增值税清算条件

  记者经过多方查询发现,国家税务总局2009年5月曾发布《土地增值税清算管理规程》,明确规定:纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:

  房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  直接转让土地使用权的。

  规程第十条规定:对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

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