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研究报告称:一线城市率先进入存量房交易时代

2013/11/28 16:20:44  来源:21世纪经济报道  作者:admin  阅读:次 字体:
摘要:住建部政策研究中心与高和资本11月24日联合发布报告《存量房时代的房地产市场研究》(以下简称“报告”)称,中国房地产市场,不论是住房市场还是商业地产市场,都开始步入存量房时代,尤其是一线城市房地产市场,更已提前迈进这一阶段。

住建部政策研究中心与高和资本11月24日联合发布报告《存量房时代的房地产市场研究》(以下简称“报告”)称,中国房地产市场,不论是住房市场还是商业地产市场,都开始步入存量房时代,尤其是一线城市房地产市场,更已提前迈进这一阶段。

报告指出,在住房市场,存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超过50%,表明住房市场开始步入存量房时代,即进入以存量房交易为主的阶段。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市核心城区新增供应量已经很少,新建商住房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看,平均达到2的水平,深圳在2010年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场,已率先进入存量房交易为主的阶段。

同时,一线城市商业地产也已进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区,商业地产新增供应量更加有限。据统计,在北京,五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右,而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%。在上海,未来几年,核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

根据高纬环球预测,到2015年,一线城市、包括部分二线城市,写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展,基本将以存量改造为主。“除一线城市率先全面步入存量房时代之外,随着房地产市场快速发展,建设规模的快速增长,二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段,城市人口规模不再有稳定增加时,三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹介绍说,在存量房时代,住房市场将以存量房交易为主,新建住宅占比低,商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主,核心区域尤其如此。

资本喜欢怎样的写字楼?在基金经理——高和董事长苏鑫的眼里,金融街控股(000402.SZ)开发的项目都值得买。11月21日,他在参加由中国房地产业协会牵头编撰的《中国商业地产蓝皮书——商务地产发展趋势》报告发布会解释道,这不是玩笑,而是从资本视角来解读商业地产的价值到底怎么来定价的问题。在他看来,有长期开发经验、较好的后期服务开发商开发的写字楼,有品质保障。而租金回报水平,将决定一栋写字楼的价值。

其中,位置仍旧是最重要的影响因素。2013年6月,招商银行公告称,招商银行与金融街控股股份已经签署售楼协议,整体购买月坛南街四号楼,金额达39亿元。大型机构对于那些处于核心地段的商业物业一直虎视眈眈。

但核心区域的写字楼新增供应已越来越少。在欧美商业地产市场,对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造,重新定位出租,或提升价值后,再销售给投资者,已经是一种普遍运作模式。其中,较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造,使之成为美国新的地标性建筑之一。

安邦咨询董事长陈功称,如同很多国家已经经历过的一样,“大都市病”越来越严重的中国,未来50年势必也要经历一番城市的重构。“新型城镇化,就是城市的重构。城市道路需要重构,街区需要重构,广场需要重构,很多楼宇也需要重构,以让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。”陈功如是表示。

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